Obras Particulares

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3.2. USO DEL SUELO

Se denomina uso del suelo al destino establecido para el mismo en relación al conjunto de actividades humanas que se desarrollan o tienen máximas posibilidades de desarrollarse.

Conforme a la zonificación establecida, corresponde a cada zona un tipo de uso predominante (Residencial, Industrial, Comercial, etc.) que se explicita en las hojas de zonas obrantes como Anexo del presente Código.

Los usos complementarios al uso predominante, se consignan en la Grilla General de Usos.

Se definen en éste capítulo, cuales son los usos compatibles e incompatibles según las características de cada zona del territorio.


3.2.1.0. Derogado

3.2.1.1. Clasificacion de usos

3.2.1.1.0. Uso Permitido

Son todos los usos (predominantes o complementarios) que pueden radicarse en una zona, cumpliendo con las prescripciones de esta norma y que se encuentran expresamente indicados en la Grilla General de Usos anexa al artículo 3.2.2.0.

Cuando el uso esté permitido, el propietario del predio puede solicitar la radicación o habilitación de ese uso y/o la aprobación de planos de obra con destino conforme a ese uso para edificación nueva, ampliaciones o remodelaciones que las normas de ocupación del suelo le permitan.

Todos los usos permitidos en el cuadro general de usos podrán localizarse siempre que los grados de perturbación que originen sean compatibles con los umbrales máximos que se establecen para cada zona en las respectivas normas de calidad ambiental.


3.2.1.1.1. Uso Prohibido

Son aquellos cuyo desarrollo se considera incompatible con los autorizados de acuerdo a las características de la zona.

En caso que un uso sea prohibido, no se procederá a la aprobación del plano de obra nueva ni se autorizará la ampliación o habilitación de ningún tipo de local con ese destino, corriendo por cuenta del propietario los perjuicios derivados de la clausura y/o demolición de obras realizadas sin autorización.

Unicamente podrá autorizarse la realización de trabajos cuya índole implique una disminución del grado de perturbación que generan.


3.2.1.1.2. Uso no conforme

Recibe esta designación cualquier actividad preexistente y habilitada que se desarrolle en una parcela y no cumpla con las normas que este Código determine para la zona en que esté ubicada o configure un uso prohibido en la misma.

Las actividades, instalaciones y construcciones no conformes de acuerdo a la zonificación del Partido, se regirán por las siguientes normas:

Vigencia del uso

  1. Mientras no se produzca el cese de las actividades que le dieron origen, la habilitación registrada mantendrá su vigencia, con la obligación para su titular de eliminar o corregir toda causa de molestia debidamente comprobada por los organismos oficiales competentes, de acuerdo a la legislación vigente en la materia.

    Cuando se produzca el cese de la actividad no conforme, podrán habilitarse en el mismo local usos conformes según la Grilla General de Usos, pudiendo en estos casos únicamente, admitirse un uso no conforme de igual o menor grado de molestia y de menor nivel de complejidad ambiental, en base a los considerandos establecidos en el art. 9 del Decreto n 1741/96, reglamentario de la Ley 11459, debidamente certificado por profesional autorizado y por las áreas municipales con incumbencia en la temática.


  2. Las autorizaciones para localizar usos que por esta norma se consideren no conforme, caducarán en caso que dicha actividad no se hubiera iniciado o instalado dentro del año de la fecha de autorización de la habilitación respectiva.

Ampliaciones y remodelaciones

  1. Los usos no conformes existentes a la fecha de promulgación de la presente norma, se admitirán siempre que cuenten con la debida habilitación municipal o hayan iniciado los trámites para su habilitación conforme la reglamentación anterior, en fecha previa a la puesta en vigencia de éste Código.


  2. Los locales de usos no conforme según las Ordenanzas n 7170/81 y 10832/89 y que persisten como tales, no podrán realizar ampliaciones pero si modificaciones dentro de los mismos, tendientes a una modernización de las instalaciones que disminuyan las molestias de la actividad, debidamente certificado por profesional autorizado.


  3. Los locales que pasen a ser uso no conforme a partir de la vigencia de esta Ordenanza, pero que estaban permitidos según la normativa anterior, podrán realizar remodelaciones y ampliaciones hasta alcanzar los valores de F.O.T. y F.O.S. de la zona.

Los casos encuadrados en este inciso no podrán realizar ampliaciones de superficie cubierta sobre parcelas linderas que se anexen con posterioridad a la fecha de habilitación del uso.

Obras Nuevas

  1. En los casos de obras nuevas correspondientes a usos prohibidos por el presente Código pero que cuenten con plano de obra aprobado con menos de dos años de anterioridad a la fecha de promulgación de esta norma, el criterio a adoptar quedará a estudio del Organismo de Planeamiento y del Honorable Concejo Deliberante.


  2. En el caso de planos de obra nueva aprobados en los cuales existen locales sin destino, sólo se admitirán los usos consignados en la Grilla General de Usos para la zona donde se localicen.

3.2.1.1.3. Uso Condicionado

Es una actividad que presenta inconvenientes para su radicación en la zona, pero que, sobre la base del cumplimiento de prescripciones o requisitos específicos, que se determinarán reglamentariamente para cada caso/rubro o actividad, puede ser localizada.

La autorización de este uso requiere un estudio particularizado que deberá ser evaluado por el Organismo de Planeamiento quien emitirá opinión fundada sobre su factibilidad en base a las condiciones y procedimientos establecidos en el artículo 3.2.3.2. y los estudios sobre el cumplimiento de prescripciones y requisitos que posibilitan la radicación.

Se tendrá en cuenta en estos casos que las especiales características de la actividad y de la localización no generen molestias considerables al entorno, y las medidas de morigeracion, disminución y compensación de externalidad que genere la actividad.

En caso de ponderación favorable al proyecto de radicación, el Departamento Ejecutivo elaborará un proyecto de ordenanza que será elevado al Honorable Concejo Deliberante quien convalidará o desestimará lo propuesto.


3.2.1.1.4 Uso No Consignado

Son todos aquellos usos que no figuran en la Grilla General de Usos y no pueden ser resueltos por analogía. La localización en el Partido de un uso no consignado requerirá un estudio particularizado del Departamento Ejecutivo, que será elevado al Honorable Concejo Deliberante. En caso de aceptarse dicho uso, deberá asignársele un grado de molestia, de acuerdo a los indicadores de calidad ambiental y propiciar ante el Honorable Concejo Deliberante la sanción de la Ordenanza que posibilite su inclusión en la Grilla General de Usos.


3.2.1.1.5. Uso Compatible

Son aquellos usos que pueden complementarse con otros sin crear inconvenientes a su entorno, pero que, en virtud de su funcionamiento, deben tener cualidades vinculadas al lugar donde se instalen por lo cual deberán contar con características propias que serán evaluadas.

La autorización de este uso requiere de un estudio particularizado que deberá ser evaluado por el organismo de Planeamiento quien emitirá opinión fundada sobre su factibilidad en base a las condiciones y procedimientos establecidos en el artículo 3.2.3.2.

En caso de ponderación favorable al proyecto de radicación, el Departamento Ejecutivo elaborará un proyecto de ordenanza que será elevado al Honorable Concejo Deliberante quien convalidará o desestimará lo propuesto.


3.2.1.2. Nomenclador de Usos

Los usos a admitir en el Partido se especifican en una Grilla General de Usos que describe los grandes agrupamientos y los usos específicos que los integran.

Los usos industriales, así como los talleres de reparación de automotores y los depósitos, se definen por el grado de perturbación que originan a las zonas residenciales circundantes, hecho que posibilita su presencia o no en cada zona.


3.2.1.3. Calidad Ambiental

Para localizar un uso en una determinada zona, el mismo deberá estar expresamente autorizado en la Grilla General de Usos y no deberá superar los indicadores de calidad ambiental establecidos. En caso que los supere, el uso pasará automáticamente a considerarse uso prohibido.

Para readquirir la condición de uso permitido, deberán realizarse las adecuaciones pertinentes, a efectos de que la actividad se ajuste a los indicadores de zona. El estudio correspondiente deberá ser firmado por profesional habilitado a tal efecto.

Cuando un uso se encuentre prohibido según la Grilla General de Usos y se demuestre que sus índices de molestia son menores que los admitidos para la zona, podrá solicitarse reconsideración sobre sus posibilidades de localización en la misma. El estudio mediante el cual se determine la disminución de los grados de molestia deberá estar firmado por profesional habilitado a tal efecto.

Para que dicho uso pueda ser incluido en la Grilla General de Usos, el Departamento Ejecutivo, a través de los organismos competentes, realizará un estudio particularizado y propiciará ente el Honorable Concejo Deliberante la sanción de la Ordenanza respectiva.


3.2.1.3.1. Indicadores Maximos de Calidad Ambiental

Zonas R - RMB - RMA - RTMA - CE

a)- Parámetros indispensables:

- Polvo sedimentable:

1,0 mg / cm2 / 30 días

- Partículas en suspensión:

150 microgramos / m3

- Anhídrido sulfuroso:

70 microgramos / m3

- Ruido de día (7 a 19 hs.):

50 dB (A)

- Ruido de noche: (19 a 7 hs.):

35 dB (A)

b)- Parámetros complementarios:

- Ozono y oxidantes:

0,10 ppm. en 1 hora

- Oxidos de nitrógeno:

0,45 ppm. En 1 hora

- Monóxido de carbono:

10 ppm. En 8 horas - 50 ppm. En 1 hora

- Olor, escala de intensidad:

0



Zonas RA - RI - RU - C1 - C3 - C4 - C5

a)- Parámetros indispensables:

- Polvo sedimentable:

1,0 mg / cm2 / 30 días

- Partículas en suspensión:

150 microgramos / m3

- Anhídrido sulfuroso:

70 microgramos / m3

- Ruido de día (7 a 19 hs.):

55 dB (A)

- Ruido de noche: (19 a 7 hs.):

40 dB (A)

b)- Parámetros complementarios:

- Ozono y oxidantes:

0,10 ppm. en 1 hora

- Oxidos de nitrógeno:

0,45 ppm. En 1 hora

- Monóxido de carbono:

10 ppm. En 8 horas - 50 ppm. En 1 hora

- Olor, escala de intensidad:

1



Zonas SI - C2

a)- Parámetros indispensables:

- Polvo sedimentable:

1,0 mg / cm2 / 30 días

- Partículas en suspensión:

150 microgramos / m3

- Anhídrido sulfuroso:

70 microgramos / m3

- Ruido de día (7 a 19 hs.):

65 dB (A)

- Ruido de noche: (19 a 7 hs.):

50 dB (A)

b)- Parámetros complementarios:

- Ozono y oxidantes:

0,10 ppm. en 1 hora

- Oxidos de nitrógeno:

0,45 ppm. En 1 hora

- Monóxido de carbono:

10 ppm. En 8 horas - 50 ppm. En 1 hora

- Olor, escala de intensidad:

1



Zonas I

a)- Parámetros indispensables:

- Polvo sedimentable:

1,0 mg / cm2 / 30 días

- Partículas en suspensión:

150 microgramos / m3

- Anhídrido sulfuroso:

70 microgramos / m3

- Ruido de día (7 a 19 hs.):

70 dB (A)

- Ruido de noche: (19 a 7 hs.):

55 dB (A)

- Olor, escala de intensidad:

2

b)- Parámetros complementarios:

- Ozono y oxidantes:

0,10 ppm. en 1 hora

- Oxidos de nitrógeno:

0,45 ppm. En 1 hora

- Monóxido de carbono:

10 ppm. En 8 horas - 50 ppm. En 1 hora

- Olor, escala de intensidad:

2



Gases efluentes de chimeneas

Aplicable a zonas SI - C2 - I

- Oxido de carbono:

2 ppm

- Oxido de nitrógeno:

0,1 ppm

- Anhídrido sulfuroso:

0,15 ppm

- Partículas sólidas:

0,2 gr / m3

En caso de que no se cumplimentase con lo solicitado en los parámetros complementarios, deberá presentarse un estudio que certifique que dicho incumplimiento no degrada de manera ostensible el medio ambiente. El mismo deberá estar firmado por profesional habilitado.