Obras Particulares

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3.6. EDIFICIO EN TORRE

3.6.1.0. Generalidades sobre "edificios en torre"

3.6.1.1. Concepto de Edificio en Torre

Los edificios en torre determinan un tipo especial de edificación que se encuentra separada de muros contiguos a predios linderos.


3.6.1.2. Usos permitidos en "edificios en torre"

En un edificio en torre son permitidos los usos determinados por la presente Ordenanza para la zona en donde se localicen o pretendan localizarse.


3.6.1.3. Derogado

3.6.2.0. Valor del F.O.S. y del F.O.T. para edificios en torre

Los valores de F.O.S. y F.O.T. para edificios en torre son los que correspondan a la zona donde esté ubicado.


3.6.2.1. Cómputo de Superficies

La superficie cubierta total máxima edificable será aquella que resulte de aplicar el valor establecido por el factor de ocupación total (F.O.T.), para la zona, más los incrementos que pudieran corresponder en concepto de premios, hasta un máximo de 70 %.


3.6.3.0. Característica de Edificio en Torre

Un edificio en torre podrá estar constituido por dos elementos: el fuste o cuerpo sobreelevado y el basamento, siendo la construcción de este último optativa.

El fuste del edificio es el volumen de edificación vertical que admite la existencia de cuerpos salientes, cerrados, aislados y balcones.

En general los planos que limitan el volumen del fuste serán verticales, admitiéndose un incremento o disminución del perímetro de la planta del fuste, igual o inferior al 15 % de dicho perímetro.

La superficie total de los cuerpos salientes, cerrados del fuste no podrán superar el 30 % de las superficies de los planos envolventes del mismo.


3.6.3.1. Alturas y Separación de ejes y líneas de los Edificios en Torre

El basamento de un edificio en torre puede construirse sobre la línea municipal, sobre la línea de edificación posterior y/o sobre los ejes divisorios de la parcela. La altura máxima del basamento no puede ser superior a los 9 metros, ni a 0,5 del ancho de la calle.

El fuste de un edificio en torre deberá estar separado de los ejes divisorios del predio, a una distancia mínima de 6 metros y no inferior a la cuarta parte de la altura total del edificio.

Alturas máximas permitidas:

En todos los casos no podrán sobrepasarse las alturas máximas fijadas en el artículo 3.9. ALTURAS MAXIMAS PERMITIDAS.

Para la aplicación de este artículo se considerará como plano horizontal de referencia al nivel medio del predio sobre línea municipal.

No se incluyen en la altura total instalaciones complementarias como tanques de reserva, conductos, casillas para máquinas de ascensor y barandas y/o parapetos con un 90 % de su superficie libre.

En un edificio en torre sólo se permitirá la existencia de balcones y cuerpos salientes en el fuste de la misma.

En basamentos construidos sobre línea municipal no se permitirá ningún elemento saliente fuera de la misma ni de la línea de edificación posterior, excepto cornisas o aleros, hasta 0,60 metros.

Los balcones ubicados en el fuste de la torre no podrán sobresalir más de la décima parte de la distancia entre éste y los ejes o líneas divisorias, con un máximo de 1,20 metros. Los cuerpos salientes cerrados ubicados en el fuste de la torre no podrán sobresalir más que la duodécima parte de la distancia entre éste y los ejes o líneas divisorias con un máximo de 1 metro.

Los aleros y cornisas guardarán, respecto de sus salientes, las mismas restricciones que los balcones.


3.6.3.2. Separación entre cuerpos sobreelevados

La separación entre cuerpos sobreelevados en una misma parcela, cumplirá con las normas de paramentos enfrentados (4.5.1.1., inc. II).

Los balcones y cuerpos salientes cerrados existentes entre cuerpos sobreelevados, sólo podrán sobresalir la quinceava parte y la dieciochoava parte respectivamente de la distancia entre cuerpos, con un máximo de 1,20 metros para balcones y de 1 metro para cuerpos salientes cerrados. Los aleros guardarán, respecto a las salientes, las mismas restricciones que los balcones.


3.6.3.4. Derogado

3.6.4.0. Muros vecinos

3.6.4.1. Tratamientos de muros entre predios en caso de "edificio en torre"

Los muros divisorios y los privativos contiguos a predio lindero a Edificio en torre, visibles desde la vía pública, deben ser tratados arquitectónicamente por el propietario del edificio en torre, siguiendo el formato de la fachada principal existente, en toda su altura y hasta alcanzar el límite del primer patio o una extensión mínima equivalente a la separación a eje divisorio, a contar del plano de la fachada más próximo a la línea municipal.

Previa aprobación especial por la D.O.P., el tratamientos de estos muros entre predios, puede ser reemplazado por pantallas caladas ubicadas sobre o próximas a la línea municipal, u otro sistema adecuado. En los casos de reedificación de los edificios linderos existentes, el tratamiento de esos muros estará a cargo del propietario de la reedificación.


3.6.4.2. Mancomunidad de espacio aereo y planta baja libre en caso de edificio en torre

Antes de concederse el permiso de obra, la servidumbre deberá estar formalizada mediante escritura pública inscripta en el Registro de la propiedad inmueble.


3.6.4.3. Construcción permitida sobre la altura maxima

Cuando en los edificios en torre sin basamento se opte por la planta baja libre, la altura máxima determinada según los parámetros que se indican en el artículo 3.9. se medirá a partir de un plano de referencia horizontal situado a más de 3,5 metros sobre la cota de parcela.

En este caso la planta libre debe permitir la total intercomunicación del espacio libre de manzana con el de la vía pública, permitiéndose solamente los cerramientos necesarios para vestíbulos y circulación verticales, en una proporción que no podrá exceder el 20 % de la superficie total de dicha planta libre. La misma no será computada a los efectos del cálculo del F.O.T. y no podrá destinarse a otro uso que no sea circulación peatonal.


3.6.5.0. Iluminación y ventilación de locales en edificio en torre

3.6.5.1. Iluminación y ventilación de locales

La iluminación de locales en edificio en torre se efectuará directamente a vía pública, patio de contrafrente, espacios laterales o espacio urbano.


3.6.5.2. Ventilación de baños, retretes y orinales en edificios en torre

Los baños, retretes y orinales no requieren iluminación por luz directa y su ventilación puede realizarse por cualquiera de las siguientes maneras:

    a)- De acuerdo con las normas generales prescriptas para tales locales.

    b)- Por sendas tuberías reunidas en un conducto común.
    En este caso, la tubería individual tendrá las siguientes características:

  1. Su sección no será inferior a 0,03 m2 con una relación de lados no mayor a 1/3.

  2. El recorrido horizontal puede alcanzar hasta 2 metros.

  3. La abertura de comunicación estará situada en el tercio superior del local, con un dispositivo automático a tablillas de superficie no menor que 0,03 m2 y colocado en forma tal que impida la corriente de aire en sentido inverso a la expulsión.

  4. El conducto de cada local rematará en el conducto común con un recorrido vertical no menor que 1,00 metro y la diferencia de nivel entre ellos será de 0,50 metros.
  5. El conducto común tendrá en todo su recorrido una sección transversal libre no inferior a 0,50 m2 en toda su altura, debiendo ser uniforme y de superficie interior lisa. La relación de sus lados no será mayor a 1/3.
    El remate estará provisto de un mecanismo estático de tiraje automático.


3.6.5.3. Protección contra incendio.

Un edificio en torre satisfará las normas generales relativas a la protección contra incendios.