Obras Particulares

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3.8. SUBDIVISION DEL SUELO

3.8.1. Derogado

3.8.1.1. Infraestructura y servicios esenciales

Cuando se subdividan macizos existentes conforme lo establecido en el presente Código, deberán cumplimentarse las exigencias en materia de cesiones, dotación de infraestructura y servicios esenciales que se establecen en el Decreto Ley 8912 y Normas Complementarias.


3.8.1.2. Obras de infraestructura y equipamiento

Cuando a través de un estudio particularizado se demuestre la imposibilidad técnico-económica del cumplimiento de dichos requisitos el municipio determinará normas especiales exigiéndose en todos los casos y como mínimo, la ejecución de obras de desages pluviales, alcantarillado y el tratamiento de calles, que se fije a tal efecto, así como la provisión de alumbrado público y energía eléctrica domiciliaria.


3.8.1.3. Eximicion de obras de salubridad

Cuando por aplicación del artículo precedente no sean exigibles obras de saneamiento se deberá asegurar la dotación de agua, química y bacteriológicamente apta para consumo humano.

Asimismo y a través de estudios que deberán contar con la aprobación de los organismos técnicos de competencia, se procederá a demostrar la capacidad portante de la napa para consumo, lo que determinará la densidad neta a adjudicar al sector a subdividir.

También deberá demostrarse que la eliminación de excretas no contamine la fuente de aprovisionamiento de agua.


3.8.2.0. Dimensiones de manzanas

En sectores a subdividir circundados por amanzanamientos existentes sobre tres o más de sus lados, la que resulte de la prolongación de sus calles.

Para sectores no comprendidos en el párrafo anterior:

  1. Lado mínimo sobre vía de circulación I (primaria) 150 metros.
  2. Sobre vías de circulación II (secundaria) 100 metros.
  3. Sobre vías de circulación III (terciaria) 60 metros.

Se podrá adoptar el trazado de una o más calles internas de penetración y retorno preferentemente con acceso desde una vía terciaria o secundaria.

Los valores máximos de longitudes y superficies serán los que fije el Organismo de Planeamiento en cada caso particular en función de las características del entorno, trazado de calles y zonificación vigente.


3.8.2.3. Derogado

3.8.2.4. Derogado

3.8.2.5. Derogado

3.8.3.0. Requisitos para la creacion de nuevas parcelas

3.8.3.1. Dimensiones

Las dimensiones de las parcelas son las determinadas por el presente Código para las distintas zonas del Partido y que figuran en el cuadro adjunto.

Deberán ser preferentemente de forma rectangular y la relación ancho / fondo no debe ser inferior a 1/3.

ZONA

DENSIDAD
NETA *

DIMENSION MINIMA DE LA PARCELA

ANCHO

SUPERFICIE

MC

1000

25

750

AC

800

20

600

RU

350

s/ Dec. Ley 8912 - Dec Prov. 3736/91**

RA

800

20

600

RTMA

600

20

600

RMA

450

20

600

RMB
(sin servicios)

300

15

375

RMB
(con servicios)

375

15

375

R

120

15

375

RI
(sin servicios)

145

12

300

RI
(con servicios)

300

15

375

SI

130

12

300

I

-

30

1000

PI

-

30

1000

C1

130

12

300

C2

130

12

300

C3

100

20

1000

C4

300

15

375

C5

800

20

600

UE

Se deberán solicitar normas

* Ver Observaciones en hojas de zona.

** Ordenanza n 7252/05 - Dec. 1185/05.


3.8.3.2. Parcelamiento de manzanas existentes

En las subdivisiones que no impliquen cambio de uso, podrán aceptarse dimensiones inferiores a las establecidas precedentemente, ya sea por englobamientos que permitan generar parcelas con dimensiones más acordes con las establecidas o por situaciones de hecho, difícilmente reversibles.

La relación máxima entre ancho y fondo no será obligatoria en los casos de subdivisión de manzanas y macizos existentes.

En parcelas de esquina se considerará ancho al lado menor.

Se admitirá la subdivisión de parcelas de esquina con ancho inferior al admitido en la zona cuando se cumplimenten los recaudos del Decreto Provincial 1549/83.


3.8.3.3. Subdivision de parcelas edificadas

Podrán subdividirse parcelas edificadas cuando las parcelas resultantes posean las dimensiones mínimas exigidas para la zona y las edificaciones en cada una de las parcelas respeten los indicadores urbanísticos y demás normas vigentes.


3.8.3.4. Anexión

Podrá admitirse la creación de parcelas de dimensiones inferiores a las establecidas para la zona respectiva con el solo objeto de anexarlas a parcelas linderas y cuando la operación tenga por objeto:

  1. Sanear un título afectado por invasión de linderos materializada por una construcción de difícil y costosa remoción.


  2. Evitar que entre edificios construidos en lotes colindantes queden espacios que formen pasillos de dimensiones menores a las exigidas.


  3. Corregir una baja relación ancho - fondo, entendiendo por tal a toda aquella inferior a 1 / 3.
    En estos casos el remanente deberá mantener la superficie mínima establecida para la zona.


  4. Transferir superficies entre parcelas colindantes para permitir soluciones urbanísticas superiores, o al menos, equivalentes a la preexistente.



3.8.3.5. Dimensiones mínimas de parcelas para proyectos urbanisticos integrales

Las dimensiones mínimas de parcelas no serán de aplicación cuando se trate de proyectos urbanísticos integrales que signifiquen la construcción de la totalidad de las edificaciones, dotación de infraestructura y equipamiento comunitario, para los cuales la Municipalidad mantenga la densidad establecida, y fije normas específicas sobre F.O.T., aspectos constructivos, dotación de áreas libres públicas y otros de aplicación al caso. El dictado de disposiciones reglamentarias o la aprobación de proyectos exigirá el previo dictamen de organismos provinciales de competencia.


3.8.3.6. Disposiciones para unificación de parcelas

Los planos de mensura para unificación o englobamientos de parcelas que se presenten a partir de la promulgación de la presente Ordenanza, deberán llevar obligatoriamente la carátula urbanística exigida por la Resolución n 96 del Ministerio de Obras y Servicios Públicos de la Provincia de Buenos Aires, para planos de subdivisión parcelaria y ser sometidos a la aprobación previa del organismo de Planeamiento correspondiente.


3.8.3.6.1. Unificación o englobamiento parcelario

En caso de uso no conforme no se permitirá el englobamiento o unificación de parcelas si las mismas no se encuentran ocupadas y habilitadas con dicho uso con anterioridad a la vigencia de la presente Ordenanza y con planos de obra aprobados.


3.8.3.7. Parcelas irregulares

Las parcelas que por trazado no sean de forma rectangular deberán cumplir los siguientes requisitos:

  1. El promedio de sus anchos en el frente y el fondo del lote, no deberá ser inferior al ancho mínimo exigido en la zona.


  2. La superficie edificable de la parcela por aplicación de los indicadores urbanísticos vigentes en la zona, deberá ser apta para el adecuado desarrollo de edificaciones que utilicen al máximo dichos indicadores.


  3. El frente no debe ser inferior a 10 metros.



3.8.4.0. Cesión de tierras al estado provincial

3.8.4.1. Creación o ampliación de zonas

Al crear o ampliar zonas los propietarios de los predios involucrados deberán ceder gratuitamente al estado provincial las superficies destinadas a espacios circulatorios, verdes y libres públicos y a reservas para la localización de equipamiento comunitario de uso público, de acuerdo con los mínimos que a continuación se indican:

TOTAL DE POBLACION
Habitantes

AREA VERDE
m / habitante

RESERVA USO PUBLICO
m / habitante

Hasta 2000

3,5

1

2001 a 3000

4

1

3001 a 4000

4,5

1

4001 a 5000

5

1,5

más de 5000

6

2

MAXIMA AREA VERDE: 10 % del área a subdividir

MAXIMA AREA DE RESERVA USO PUBLICO: 4 % del área a subdividir

Los anchos de calles serán los que establezca el Organismo de Planeamiento en función de la jerarquía que, como vía de circulación, se le asigne, con un mínimo de 15 metros.


3.8.4.2. Cesiones en parcelamiento de manzanas existentes

Al parcelarse manzanas originadas con anterioridad a la vigencia de la Ley 8912, la donación de áreas verdes y libres públicas y reservas de uso público serán compensadas mediante el incremento proporcional de la densidad neta y el F.O.T. máximo.


3.8.4.3. Parcelamientos linderos a cursos de agua

Al fraccionarse zonas que limiten con cursos de agua permanente que, naturales o artificiales, deberá delimitarse una franja de un ancho mínimo de 50 metros a contar de la línea máxima creciente, según determinación de la Dirección de Hidráulica, que se cederá al Fisco provincial, arbolada y parquizada.


3.8.4.4. Desafectación de áreas verdes y libres públicas

Por ninguna razón podrá modificarse el destino de las áreas verdes y libres públicas pues constituyen bienes del dominio público del estado, ni desafectarse para su transferencia a entidades o personas privadas, salvo el caso de permutas por otros bienes de similares características que permitan satisfacer de mejor forma el destino establecido.