Obras Particulares

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3.3. AREAS EDIFICABLES

3.3.1.0. Denominación

Se denominará área edificable al sector de la parcela en el cual es posible ubicar la construcción.


3.3.1.1. Determinación del área edificable.

El área edificable en cada predio se determina deduciendo de la superficie total de dicho predio las que correspondan al fondo libre reglamentario y a los retiros, cuando estos últimos sean exigidos según zona.


3.3.2.0. Fondo Reglamentario.

3.3.2.1. Zonas que deben cumplir con el Fondo Libre.

En todas las zonas del Partido deberá dejarse libre de edificación el centro de la manzana.

En el caso de las zonas M.C. y A.C., el mismo podrá cumplirse a partir de la cota + 6 metros.


3.3.2.2. Formación de Fondo.

  1. Casos generales: el centro de manzana libre de edificación se obtendrá por aplicación de la siguiente fórmula:

         L = 0,35 x a

    Siendo L: profundidad máxima construíble sobre el predio

    a: profundidad de la manzana donde se halle ubicado el lote.

    Ver gráfico n 1 (Figura 1).

    En todos los casos las figura del centro libre de manzana será homóloga a la de la manzana, cualquiera sea la forma de ésta última.



  2. Casos particulares:
    1. Cuando las manzanas sean irregulares, para obtener el centro libre de manzana se procederá según gráfico n 1 (Figura 2, 3, 4).


    2. Cuando de la aplicación de la fórmula general no resultare inscripto el centro libre de manzana o su superficie sea inferior al 10 % de la superficie de la manzana; se aplicará la siguiente fórmula:

           L = 0,25 x a (Figura n 5).

    3. Cuando por la forma y ubicación relativa de una parcela dentro de la manzana, su superficie edificable quede inscripta total o parcialmente dentro del área a destinar a centro libre de manzana, podrá ocuparse el suelo con edificación sin tener en cuenta dicho fondo libre, debiendo únicamente darse cumplimiento a las restantes normas de aplicación (F.O.T., F.O.S., paramentos enfrentados, iluminación y ventilación de locales, etc.).

3.3.2.3. Utilización del Centro Libre de Manzana.

El centro libre de manzana solo podrá ocuparse con usos complementarios a la residencia (quinchos, vestuarios, sanitarios, depósitos, etc.), de acuerdo a las siguientes normas:

  1. Lotes de hasta 300 m2: hasta 15 m2 con 4 metros sobre el eje divisorio de fondo y altura máxima 3 metros.

  2. Para lotes de más de 300 m2: hasta 20 m2 con 4 metros sobre el eje divisorio de fondo y altura máxima 3 metros.

En ambos casos la cubierta no será accesible.

Estas superficies deberán computarse en el cálculo de F.O.T. y F.O.S. La superficie de centro libre de manzana deberá permanecer absorbente en un 50 %.

Cuando la cubierta sea inclinada, se considerará altura máxima a la semisuma de las alturas mayor y menor.


3.3.2.4. Derogado.

3.3.2.5. Derogado.

3.3.2.6. Derogado.

3.3.2.7. Derogado.


3.4. RETIROS.

3.4.1.0. Retiro de Frente Obligatorio.

Se deberá cumplir dejando una franja de terreno sin edificar sobre el frente de la parcela según los siguientes parámetros:

     R = 3 metros.

3.4.1.1. Retiro de Fachada Obligatorio en predio de esquina.

En predio de esquina, el retiro de fachada obligatorio podrá ser modificado cuando por lo establecido en el artículo precedente, se sacrifique el 30 % o más de la superficie total del predio, según el siguiente criterio:

Hasta una distancia igual a 2,15 metros de los ejes divisorios del predio, el retiro de la fachada será de 2,50 metros. A partir de esos puntos, el retiro podrá ser de 1 metro. En correspondencia con las ochavas, el retiro será de 1 metro paralelo a dicha línea.


3.4.1.2. Derogado

3.4.1.3. Limitaciones a Salientes por retiro obligatorio.

En las fachadas retiradas de la línea municipal visto lo dispuesto en artículos precedentes, quedan autorizados como únicas salientes: aleros y cornisas iguales o menores a 0,45 metros en la totalidad del frente y balcones de 1 metro de ancho, con una longitud que no supere el 50 % del frente.


3.4.1.4. Casos de Eximicion de Retiro de Fachada.

Quedan eximidos de cumplimentar las exigencias establecidas en "retiro de frente" los lotes ubicados en cuadras donde más del 75 % de los frentes están construidos sobre línea municipal.

Asimismo, se exceptúan las parcelas que formen parte de planes urbanísticos de conjunto y que cuenten con informe favorable del Organismo de Planeamiento.


3.5. INDICADORES DE OCUPACION DEL SUELO Y DE OCUPACION TOTAL.

3.5.1.0. Factor de Ocupacion del Suelo (F.O.S.)

Denomínase factor de ocupación del suelo al porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con edificación, por sobre la cota del predio.


3.5.1.1. Valor del F.O.S.

ZONA

FACTOR DE OCUPACION DEL SUELO (F.O.S.)

MC

0.6

AC

0.6

RU

0.6

RA

0.6

RTMA

0.6

RMA

0.6

RMB

0.6

R

0.5

RI

0.5

SI

0.6

I

0.6

PI

0.6

C1

0.6

C2

0.6

C3

0.4

C4

0.6

C5

0.6

UE

Se deberán solicitar normas


3.5.1.2. Cómputo

A efectos de determinar la superficie de ocupación del suelo, se computará como tal la proyección de la superficie cubierta y/o semicubierta cualquiera sea su uso, sobre cota de predio.


3.5.1.3. Derogado

3.5.1.4. Casos Particulares de aplicacion del F.O.S.

En aquellos casos que por aplicación del F.O.S. la superficie resultante no posibilite la construcción de una vivienda mínima, podrá autorizarse una ocupación del suelo de hasta 80 m2.


3.5.2.0. Factor de Ocupacion Total (F.O.T.)

Denomínase factor de ocupación total F.O.T. al coeficiente que multiplicado por la superficie total de la parcela da como resultado la superficie total máxima edificable.


3.5.2.1. Valor del F.O.T.

ZONA

FACTOR DE OCUPACION TOTAL (F.O.T.) *

MC

3

AC

2

RU

0.8

RA

2

RTMA

1.6

RMA

1.4

RMB

0.8

R

0.6

RI

0.7 máx. industria: 0.5

SI

1 máx. vivienda: 0.5

I

1.2

PI

1.2

C1

0.8

C2

0.8

C3

0.5

C4

1.4

C5**

2 uso de vivienda / oficina
1 otros Usos s/Grilla

UE

Se deberán solicitar normas

* Ver observaciones particulares en hojas de zona.

** En al alineamiento C5, al hacer uso de la opción de un valor FOT = 3 diferenciado, no se autorizarán bajo ningún concepto cambios de destino de los usos construidos que hayan determinado la aplicación de dicha opción.

En las parcelas menores a 200 m2 de superficie el valor del FOT sera el resultado de aplicar la siguiente fórmula:

                    FOT máx. de la zona x (100 + Superficie de la parcela)
FOT max. = ------------------------------------------------------------------------
                    1.5 x superficie de la parcela

En este caso el FOT máximo permitido por fórmula más los premios que pudieren corresponder no podrá superar el valor 3.


3.5.2.2. Cómputo

A efectos de determinar la superficie cubierta total edificable se computará como tal a la suma de todas las áreas cubiertas en cada planta ubicada por encima del nivel de la cota de predio a más de 1,50 metros, incluyendo espesores de muros y/o tabiques.

Asimismo no se considerarán, a los efectos del cómputo, las correspondientes a:

  1. Áreas destinadas a guarda coches a los efectos del cumplimiento de las exigencias de superficie establecidas por este código.


  2. Cuartos de máquinas, tanques de agua, depósitos, bauleras y lavaderos ubicados en azotea.


  3. Superficies de locales bajo cubiertas inclinadas cuando no superen una cota de altura útil de 1.80 metros medidos desde el nivel de piso interior terminado del mismo.


  4. Las superficies destinadas a circulaciones comunes, escaleras y ascensores se computarán en una sola planta.


  5. La superficie de planta libre, definiéndose como tal la totalidad de la superficie del edificio, ubicada en cualquier nivel con dos (2) lados como mínimo abiertos y que no constituya ningún tipo de local habitable.


  6. Los aleros destinados a resguardo de vanos y muros, y los balcones, se computarán con el 50 % de su superficie.



  7. 3.5.2.3. Derogado

    3.5.2.4. Casos particulares de aplicación del FOT

    Cuando por aplicación del F.O.T. resultaren volúmenes insuficientes para el uso residencial, se autorizará la construcción por parcela de una vivienda unifamiliar de hasta 80 m2.


    3.5.2.5. Premios o incrementos del F.O.T.

    Por sobre los valores máximos del F.O.T. se establecen premios o incrementos al mismo que, en conjunto, no podrán superar el 70 % de los valores máximos establecidos según la siguiente discriminación:

    1. Por ancho de parcela: un incremento de un 5 % por cada metro que exceda los 10 metros y hasta un incremento máximo del 25%. Para parcelas nuevas los incrementos se computarán a partir de los anchos mínimos exigidos para la zona.


    2. Por edificación separada de eje divisorio: cuando la construcción se separe del eje divisorio lateral a partir de los mínimos exigidos para cada zona o en su defecto, a partir de los 3 metros, se incrementará el F.O.T. a razón del 5 % cada metro, con un máximo del 15 %. En caso de retirarse de ambos ejes divisorios laterales, el incremento podrá computarse hasta el 30%.


    3. Por edificación con retiro voluntario de la línea municipal: cuando exista retiro voluntario de la línea municipal (en zonas que no se exija dicho retiro), podrá incrementarse el F.O.T. a razón de 3 % por cada metro de retiro y hasta un máximo de 15 %. Cuando se exija retiro obligatorio de línea municipal, podrá computarse el premio a partir de dicho retiro.


    4. Por menor superficie de suelo ocupada: cuando la superficie ocupada por el proyecto, sea menor que la que resulte de la aplicación del F.O.S. máximo establecido para cada zona, podrá incrementarse el F.O.T. hasta un máximo del 10 %, según el siguiente detalle:

      REDUCCION DEL F.O.S.

      INCREMENTO DEL F.O.T.

      5 %

      2.5 %

      7.5 %

      3.75 %

      10 %

      5 %

      15 %

      7.5 %

      20 %

      10 %


    5. Por espacio libre público al frente: por espacio libre público existente al frente medido desde la línea municipal hasta el eje de dicho espacio (Plaza, Parque, Boulevard, etc.) se autoriza un incremento del F.O.T. de 0.5 % por cada metro, a partir de los 10 metros medidos desde la línea municipal de la parcela al centro del espacio público y con un máximo del 10%.


    En el corredor C5 (Corredor de Alta Densidad) y en la zonificación MC (Morón Centro) los premios se aplicarán sobre el uso residencial y/o de oficinas. En éste caso para acceder a los premios fijados en los incisos b y c se tomarán en cuenta los retiros que se produzcan a partir del nivel de construcción del uso residencial y los mismos se calcularán sobre la superficie a construir con dicho uso. Al hacer uso de esta opción no se autorizarán bajo ningún concepto cambios de destino de los locales construidos que hayan determinado la aplicación de un cálculo de FOT diferenciado.


    3.5.3.0. Densidad Neta.

    Denomínase densidad poblacional neta, a la relación entre la población de un área o zona y la superficie de sus respectivos espacios edificables.


    3.5.3.1. Valor de la Densidad.

    DENSIDAD BRUTA*

    DENSIDAD NETA*
    (hab./ha)

    DENSIDAD
    (hab./ha)

    MC

    1000

    700

    AC

    800

    600

    RU

    350

    -

    RA

    800

    600

    RTMA

    600

    450

    RMA

    450

    350

    RMB (sin servicios)

    300

    210

    RMB (con servicios)

    375

    280

    R

    120

    80

    RI (sin servicios)

    145

    100

    RI (con servicios)

    300

    210

    SI

    130

    90

    I

    -

    -

    PI

    -

    -

    C1

    130

    90

    C2

    130

    90

    C3

    100

    70

    C4

    300

    210

    C5

    800

    600

    UE

    Se deberán solicitar normas

    * Ver observaciones particulares en las hojas de zona


    3.5.3.2. Derogado.

    3.5.3.3. Derogado.

    3.5.3.4. Derogado.

    3.5.3.5. Derogado.

    3.5.3.6. Derogado.